इलाहाबाद हाईकोर्ट ने हाल ही में 'उत्तर प्रदेश शहरी परिसर किरायेदारी विनियमन अधिनियम, 2021' के अहम प्रावधानों को रद्द कर दिया। कोर्ट ने कहा कि ये प्रावधान मौजूदा केंद्रीय कानूनों के खिलाफ थे और इनके लिए ज़रूरी राष्ट्रपति की मंज़ूरी नहीं ली गई थी [इंदर भूषण साहनी बनाम कंचन कुमारी जैन (मृत) और अन्य 2]।
जस्टिस सौमित्र दयाल सिंह और जस्टिस स्वरूपामा चतुर्वेदी की डिवीज़न बेंच ने इस एक्ट की धारा 8, 9, 10, 38 और 42 को 'अल्ट्रा वायर्स' (कानून के दायरे से बाहर/अवैध) घोषित कर दिया।
कोर्ट ने कहा कि धारा 8, 9 और 10 – जो किराया देने और उसमें बदलाव (रिविज़न) से जुड़ी हैं – 'ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882' (TPA) के प्रावधानों के खिलाफ हैं।
बेंच ने कहा, "किराये के भुगतान के मामले में, धारा 8 किराये में बदलाव की इजाज़त देती है (जैसा कि धारा 9 में बताया गया है) और इसे तय करने का तरीका धारा 10 में दिया गया है। पहली बात, किराये में बदलाव किरायेदारी समझौते के आधार पर हो सकता है, जैसा कि TPA के तहत भी होता है, लेकिन इस एक्ट में तय दरों पर किराया बढ़ाने के प्रावधान भी हैं। साथ ही, धारा 10 मकान-मालिक और किरायेदार (यानी लेसर और लेसी) के बीच विवाद होने पर बदले हुए किराये को तय करने का तरीका बताती है, जो पूरी तरह से TPA के प्रावधानों के खिलाफ है।"
कोर्ट ने यह भी कहा कि धारा 38 और 42, जहाँ तक वे 'प्रोविंशियल स्मॉल कॉज़ेज़ कोर्ट एक्ट' (Provincial SCC Act) और 'यूपी सिविल लॉज़ (अमेंडमेंट) एक्ट' की प्रक्रिया को दरकिनार करने की कोशिश करती हैं, राष्ट्रपति की पूर्व मंज़ूरी के बिना लागू नहीं हो सकती थीं।
कोर्ट ने कहा, "प्रक्रिया के मामले में, विवादित एक्ट में रेंट अथॉरिटी द्वारा विवादों को सुलझाने के लिए पूरी व्यवस्था है। विवादित एक्ट की धारा 38 और 42 के साथ पढ़ने पर, SCC एक्ट और सिविल लॉज़ एक्ट के तहत तय प्रक्रिया के उलट एक खास फोरम बनाया गया है। इसमें बातचीत से सुलझाए जा सकने वाले विवादों और रेंट ट्रिब्यूनल बनाने की भी बात है। यह भी SCC एक्ट और सिविल लॉज़ एक्ट के साथ साफ तौर पर टकराव पैदा करता है।"
कोर्ट ने 2021 के एक्ट की वैधता को चुनौती देने वाली कई याचिकाओं पर यह फ़ैसला सुनाया। इन याचिकाओं में रेंट अथॉरिटी द्वारा किराया बदलने और तय करने, साथ ही बेदखली की कार्यवाही से जुड़े प्रावधानों को चुनौती दी गई थी।
21 अगस्त को सुनाए गए फ़ैसले में कोर्ट ने कहा कि राज्य विधानसभा ने 2021 के राज्य कानून को मान्य करने के लिए अनुच्छेद 254(2) के तहत राष्ट्रपति की मंज़ूरी नहीं ली थी।
ऐसी मंज़ूरी ज़रूरी थी क्योंकि यूपी का कानून भारत के संविधान की सातवीं अनुसूची की 'समवर्ती सूची' (उन विषयों की सूची जिन पर राज्य और केंद्र दोनों कानून बना सकते हैं, बशर्ते राज्य के कानून केंद्र के कानूनों से न टकराएं) के एक विषय से संबंधित था, जिस पर संसद पहले ही कानून बना चुकी थी।
कोर्ट ने पाया कि यूपी कानून के अध्याय III के तहत किराए और किराया बढ़ाने से जुड़े प्रावधान, 'ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट' (केंद्रीय कानून) के तहत बने अधिकारों और दायित्वों से बहुत अलग अधिकार और दायित्व बनाते दिखते हैं।
कोर्ट ने गौर किया कि 'ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट' में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है जो मकान मालिक को पार्टियों के बीच तय शर्तों के अलावा किराया बढ़ाने की इजाज़त दे।
हालाँकि, कोर्ट ने पाया कि राज्य का कानून पार्टियों के बीच तय शर्तों के अलावा अन्य आधारों पर भी बेदखली की इजाज़त देता है।
कोर्ट ने कहा, “इस हद तक, विवादित कानून सामान्य कानून में बदलाव करता है। भले ही लीज़ डीड (पट्टे के समझौते) पर हस्ताक्षर करते समय पार्टियों के बीच इस पर सहमति न बनी हो, फिर भी विवादित कानून के तहत बनी कानूनी व्यवस्था के कारण बेदखली की कार्यवाही कई वजहों से शुरू हो सकती है—जैसे समय पर किराया न देना, मरम्मत या पुनर्निर्माण की ज़रूरत, ज़मीन के इस्तेमाल में बदलाव के बाद दोबारा निर्माण, नोटिस मिलने के बाद भी जगह खाली न करना, मकान मालिक की इजाज़त के बिना नियमों का उल्लंघन, सामान हटा लेना या खुद रहने के लिए जगह की ज़रूरत।”
कोर्ट ने यह भी कहा कि मृतक मकान मालिक के कानूनी उत्तराधिकारियों को भी निजी ज़रूरत के आधार पर मौजूदा किराएदार को बेदखल करने का कानूनी अधिकार दिया गया है। कोर्ट ने पाया कि अगर किराएदार जगह खाली नहीं करता है, तो यूपी का कानून जुर्माने के तौर पर ज़्यादा किराया (पेनल रेंट) लगाने का प्रावधान करता है।
कोर्ट की राय थी कि ये प्रावधान 'ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट' (संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम) के अध्याय V के तहत पट्टेदारों और मकान मालिकों के अधिकारों और दायित्वों के साथ टकराव पैदा करते हैं।
नतीजतन, कोर्ट ने फैसला सुनाया कि धारा 8, 9 और 10, और किराया प्राधिकरण (रेंट अथॉरिटी) के आदेश से बेदखली के प्रावधान, मुख्य कानून यानी 'ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट' के खिलाफ हैं।
कोर्ट ने आगे कहा, “इसके अलावा, विवादित कानून की धारा 38 और 42, जो राष्ट्रपति की पूर्व मंज़ूरी के बिना SCC एक्ट और सिविल लॉज़ एक्ट के तहत स्थापित प्रक्रिया को दरकिनार करने की कोशिश करती हैं, उन्हें प्रक्रियात्मक कानून यानी SCC एक्ट और सिविल लॉज़ एक्ट के अधिकार क्षेत्र से बाहर (अल्ट्रा वायर्स) घोषित किया जाता है।”
हालांकि, कोर्ट ने 2021 के कानून के तहत पहले ही पूरी हो चुकी उन कार्यवाहियों को सुरक्षित रखा, जिनमें प्रावधानों की वैधता को चुनौती नहीं दी गई थी। इस कानून के तहत पहले ही किए गए किराया समझौतों और किराए में बदलाव को भी सुरक्षित रखा गया।
याचिकाकर्ताओं की ओर से सीनियर एडवोकेट शशि नंदन ने बहस की।
राज्य का प्रतिनिधित्व एडिशनल एडवोकेट जनरल राहुल अग्रवाल ने किया।
अन्य प्रतिवादियों का प्रतिनिधित्व सीनियर एडवोकेट आशीष कुमार सिंह और एडवोकेट सुदीप हरकौली ने किया।
[फैसला पढ़ें]
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Allahabad High Court strikes down key provisions of UP tenancy law